Eigenkapital für die Baufinanzierung — So viel brauchen Sie wirklich

Eigenkapital ist der Schlüssel zu einer soliden Baufinanzierung. Je mehr eigenes Geld Sie einbringen, desto günstiger werden Ihre Konditionen und desto sicherer steht Ihre Finanzierung. Doch wie viel Eigenkapital ist wirklich nötig — und geht es auch ohne?

Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital umfasst mehr als nur das Geld auf Ihrem Sparkonto. Banken erkennen verschiedene Vermögenswerte als Eigenkapital an:

Bankguthaben: Ersparnisse auf Tages-, Festgeld- und Girokonten sind die klassische Form des Eigenkapitals. Bausparverträge: Sowohl das angesparte Guthaben als auch ein zuteilungsreifes Bauspardarlehen werden anerkannt. Wertpapiere: Aktien, Fonds und ETFs können als Eigenkapital dienen, wobei Banken häufig einen Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 Prozent vornehmen.

Lebensversicherungen: Der aktuelle Rückkaufswert zählt als Eigenkapital. Alternativ kann die Versicherung als Sicherheit abgetreten werden, ohne sie zu kündigen. Schenkungen: Geldgeschenke von Eltern oder Großeltern werden vollständig anerkannt — die Bank benötigt dafür in der Regel eine Schenkungsbestätigung. Vorhandenes Grundstück: Ein bereits abbezahltes Grundstück oder eine lastenfreie Immobilie kann ebenfalls als Sicherheit eingebracht werden.

Die Faustregel: Mindestens die Nebenkosten

Die goldene Regel lautet: Bringen Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche auf. In Nordrhein-Westfalen betragen diese etwa 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises — je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist. Warum? Kaufnebenkosten fließen nicht in den Immobilienwert ein. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision erhöhen nicht den Wert Ihrer Immobilie und stellen daher für die Bank keine Sicherheit dar.

Besser ist es, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten einzubringen. In diesem Bereich erhalten Sie bei den meisten Banken die attraktivsten Zinskonditionen, da der sogenannte Beleihungsauslauf unter 80 Prozent liegt.

Finanzierung ohne Eigenkapital — Ist das möglich?

Ja, eine Vollfinanzierung ist grundsätzlich möglich. Dabei finanziert die Bank den kompletten Kaufpreis — bei einer 110-Prozent-Finanzierung sogar inklusive der Nebenkosten. Allerdings hat dies seinen Preis:

Banken verlangen für Vollfinanzierungen deutlich höhere Zinsen — typischerweise 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte mehr als bei einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital. Bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro und 10 Jahren Zinsbindung kann dieser Unterschied schnell 15.000 bis 25.000 Euro mehr an Zinskosten bedeuten.

Zudem tragen Sie ein höheres Risiko: Sinken die Immobilienpreise, kann der Marktwert unter die Restschuld fallen. Eine Vollfinanzierung eignet sich daher vor allem für Personen mit sehr sicherem und überdurchschnittlichem Einkommen, die zwar kein Eigenkapital angespart haben, aber die höhere Rate problemlos bedienen können.

Eigenkapital aufbauen — Praktische Tipps

Automatische Sparpläne: Richten Sie einen Dauerauftrag ein, der am Monatsanfang automatisch einen festen Betrag auf ein separates Sparkonto überweist. Was automatisch abgeht, wird nicht ausgegeben.

Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag verbindet Sparen mit einem späteren Darlehenszuspruch zu festen Konditionen. Zudem profitieren Sie von der Arbeitnehmersparzulage (bis 43 Euro pro Jahr bei Einzelveranlagung) und der Wohnungsbauprämie (bis 70 Euro pro Jahr).

Wohn-Riester: Riester-Zulagen und Steuervorteile können gezielt für die Bildung von Eigenkapital oder die spätere Tilgung genutzt werden. Vor allem für Familien mit Kindern ist dies dank der Kinderzulagen attraktiv.

Vermögenswirksame Leistungen: Viele Arbeitgeber zahlen bis zu 40 Euro monatlich als vermögenswirksame Leistungen. In einen Bausparvertrag eingezahlt, bringt dies über sieben Jahre knapp 3.400 Euro — plus staatliche Förderung.

Wie Eigenkapital den Zinssatz beeinflusst

Der entscheidende Faktor ist der Beleihungsauslauf — das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert. Banken arbeiten mit Zinsstaffeln, die sich an diesem Wert orientieren:

Bei einem Beleihungsauslauf bis 60 Prozent erhalten Sie in der Regel die besten Konditionen. Zwischen 60 und 80 Prozent steigt der Zins leicht an. Ab 80 Prozent wird es spürbar teurer, und über 90 Prozent zahlen Sie einen deutlichen Aufschlag.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und 100.000 Euro Eigenkapital (inklusive Nebenkosten) beträgt die Darlehenssumme 250.000 Euro — der Beleihungsauslauf liegt bei rund 71 Prozent. Bringen Sie dagegen nur 35.000 Euro ein, steigt die Darlehenssumme auf 315.000 Euro und der Beleihungsauslauf auf 90 Prozent. Der Zinsunterschied kann hier 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte betragen — über die gesamte Laufzeit mehrere Zehntausend Euro.