Ablauf einer Baufinanzierung — Schritt für Schritt erklärt

Eine Baufinanzierung besteht aus mehreren aufeinander aufbauenden Schritten. Wenn Sie den Ablauf kennen, können Sie sich optimal vorbereiten und den Prozess beschleunigen. Hier erfahren Sie, was in welcher Reihenfolge passiert.

Schritt 1: Bedarfsanalyse

Am Anfang steht die ehrliche Bestandsaufnahme Ihrer finanziellen Situation. Ermitteln Sie Ihr monatliches Nettoeinkommen, listen Sie alle laufenden Ausgaben auf und bestimmen Sie, welche monatliche Rate Sie sich dauerhaft leisten können — auch bei unvorhergesehenen Ereignissen wie Kurzarbeit oder Elternzeit.

Definieren Sie Ihre Wünsche: Wie viel Wohnfläche brauchen Sie? Welche Lage kommt in Frage? Neubau oder Bestandsimmobilie? Prüfen Sie Ihr Eigenkapital und überlegen Sie, ob Schenkungen von Verwandten oder die Auflösung von Sparverträgen sinnvoll sind.

Schritt 2: Immobilie finden

Mit einem klaren Budget starten Sie die Immobiliensuche. Nutzen Sie Onlineportale, Zeitungsanzeigen und lokale Makler. Nehmen Sie sich für jede Besichtigung ausreichend Zeit und prüfen Sie den Zustand der Immobilie systematisch: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen und eventuelle Feuchtigkeitsschäden.

Lassen Sie sich das Exposé und den Energieausweis zeigen. Bei Eigentumswohnungen sind zusätzlich die Teilungserklärung, die Hausgeldabrechnung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen wichtig. Eine professionelle Wertermittlung durch einen Sachverständigen kann helfen, den angemessenen Kaufpreis einzuschätzen.

Schritt 3: Finanzierungsangebote einholen

Sobald Sie eine konkrete Immobilie ins Auge gefasst haben, sammeln Sie die Unterlagen für die Finanzierungsanfrage. Banken benötigen in der Regel: Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, den letzten Einkommensteuerbescheid, eine Selbstauskunft, Nachweise über Eigenkapital, das Exposé der Immobilie und aktuelle Grundbuchauszüge.

Holen Sie Angebote von mehreren Banken ein oder arbeiten Sie mit einem unabhängigen Finanzierungsvermittler zusammen, der Zugang zu zahlreichen Kreditgebern hat. Vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch Tilgungsoptionen, Sondertilgungsrechte, Zinsbindung und die Flexibilität bei Ratenänderungen.

Schritt 4: Finanzierungszusage

Nach Einreichung Ihrer Unterlagen prüft die Bank Ihre Bonität und bewertet die Immobilie. Die Kreditprüfung umfasst die Analyse Ihres Einkommens, Ihrer bestehenden Verbindlichkeiten und Ihrer SCHUFA-Daten. Gleichzeitig bewertet die Bank die Immobilie — entweder anhand des Exposés und einer Marktdatenanalyse oder durch ein Gutachten vor Ort.

Der Beleihungswert liegt in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis. Auf Basis dieses Werts bestimmt die Bank den Beleihungsauslauf und den entsprechenden Zinssatz. Bei positiver Prüfung erhalten Sie eine verbindliche Finanzierungszusage — in der Regel innerhalb von ein bis drei Wochen.

Schritt 5: Kaufvertrag & Notar

Mit der Finanzierungszusage in der Hand können Sie den Notartermin vereinbaren. Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf, den Sie mindestens 14 Tage vor dem Termin zur Prüfung erhalten. Nehmen Sie sich Zeit, den Vertrag sorgfältig durchzulesen und klären Sie Unklarheiten vorab.

Beim Notartermin wird der Vertrag vollständig verlesen. Beide Parteien können Fragen stellen, bevor sie unterschreiben. Der Notar veranlasst anschließend die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Sie als künftigen Eigentümer absichert, und den Grundbucheintrag der neuen Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank.

Schritt 6: Auszahlung

Bevor die Bank das Darlehen auszahlt, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: Die Grundschuld muss im Grundbuch eingetragen oder zumindest rangrichtig zur Eintragung bewilligt sein. Außerdem verlangt die Bank in der Regel den Nachweis einer Wohngebäudeversicherung mit Abtretung an die Bank.

Die Auszahlung erfolgt direkt auf das Notaranderkonto oder das Konto des Verkäufers — je nach Vereinbarung im Kaufvertrag. Der gesamte Prozess von der Grundschuldbestellung bis zur Auszahlung dauert typischerweise vier bis acht Wochen. Planen Sie diesen Zeitraum ein, besonders wenn ein fester Übergabetermin vereinbart wurde.

Schritt 7: Nach der Auszahlung

Mit der Auszahlung beginnt die Tilgungsphase Ihres Darlehens. Die erste Rate wird in der Regel einen Monat nach Auszahlung fällig. Richten Sie einen Dauerauftrag oder eine Lastschrifteinzugsermächtigung ein, um pünktliche Zahlungen sicherzustellen.

Nutzen Sie Möglichkeiten zur Sondertilgung, wann immer es Ihre Finanzen erlauben. Jeder zusätzlich getilgte Euro spart Ihnen Zinskosten über die gesamte Restlaufzeit. Und denken Sie frühzeitig an die Anschlussfinanzierung: Spätestens drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sollten Sie sich mit den Optionen befassen — Forward-Darlehen, Prolongation oder Umschuldung zu einer anderen Bank.

Dokumentieren Sie alle wichtigen Unterlagen zu Ihrer Immobilie und Finanzierung an einem zentralen Ort. So haben Sie alles griffbereit, wenn es in einigen Jahren um die Anschlussfinanzierung geht.